Kort svar først
Tomteprisene i Thailand faller i 2026 fordi utbyggerne sitter med et stort lager av usolgte leiligheter og derfor har sluttet å kjøpe ny grunn. Nedgangen rammer hardest Bangkoks ytre forsteder, Pattaya og enkelte områder på Phuket, mens sentrale Bangkok og strøkene ved stranden på Phuket holder verdien godt. For nordmenn som har ventet på en korrekturfase i markedet, kan dette være et reelt inngangspunkt, men hver eneste tomt krever grundig undersøkelse før man signerer noe som helst.
Det som gjør denne utviklingen spesielt interessant for norske kjøpere, er at den snur opp ned på en vanlig antakelse: at tomtepriser i Thailand alltid stiger. Nå ser vi at tomter faktisk taper verdi raskere enn leilighetene som bygges på dem. Ifølge Bangkok Post er det svak etterspørsel etter leiligheter som legger direkte press på tomteverdiene i hele landet. År med aggressiv bygging har etterlatt utbyggerne med et overskudd av usolgte enheter, og dermed forsvinner motivasjonen til å kjøpe nye tomter. Resultatet er en kjedereaksjon: færre tomtekjøpere, lavere priser.
Hvorfor faller prisene akkurat nå?
Mekanismen bak er egentlig ganske enkel å forstå. Når utbyggerne ikke får solgt leilighetene sine, slutter de å kjøpe ny grunn. En tomt uten kjøper mister likviditet, og eiere som trenger kontanter tvinges til å sette ned prisen for å få solgt i det hele tatt.
Geografi spiller en enorm rolle her. Sentrale Bangkok, altså områder som Silom, Sathorn og Sukhumvit helt til Asok stasjon, lever i en helt annen virkelighet. Tilgjengelige tomter er knappe, og nye prosjekter selges ofte ut lenge før de er ferdigstilt. Det er periferien som tar støyten: bydeler som Bang Na, Min Buri og Rangsit, sammen med feriedestinasjoner som sliter med overtilbud.
Tallene bak nedgangen
- Antall nye leilighetsprosjekter lansert i Bangkok falt med anslagsvis 30-35 % i første kvartal 2026 sammenlignet med samme periode i 2024
- Store thailandske utbyggere, blant dem Sansiri, Ananda og Origin Property, signaliserte allerede i 2025 offentlig at de ville trappe ned tomtekjøpene sine
- Gjennomsnittlige tomtepriser i Bangkoks ytre forsteder (soner langs BTS- og MRT-linjene utenfor bykjernen) har falt med anslagsvis 10-18 % fra toppen i 2023
- Pattaya er fortsatt et av markedene med mest overtilbud: tall fra CBRE Thailand viser at andelen usolgte leiligheter i enkelte distrikter passerte 50 % allerede før den nåværende nedgangen
- Tomter til villaer på Phuket mister verdi langsommere, ettersom etterspørselen fra utenlandske villakjøpere holder seg overraskende solid
- Som et ekstra tegn på press i markedet nasjonalt viser REIC-data, sitert av bransjemedier, at antall tillatelser til tomtefradeling og bygging falt kraftig i første kvartal, med 5 783 godkjente tomter, ned 45,7 % fra året før, samtidig som boliglånsutlån vokste med 11,1 %, konsentrert hovedsakelig i segmentet under 3 millioner baht
- Utlendinger kan fortsatt ikke eie tomt direkte i Thailand; hovedveiene er langtidsleie (opptil 30+30+30 år) eller eierskap gjennom et thailandsk selskap
Hvem kjøper når markedet faller?
Et signal verdt å følge med på er hvordan institusjonelle aktører oppfører seg. Ifølge Knight Frank Thailand økte store fond fra Singapore og Hongkong tomtekjøpene sine i Bangkok gjennom andre halvår av 2025. Når 'smarte penger' beveger seg inn i et fallende marked, er det klassisk et tegn på at bunnen kan være nær. Dette mønsteret med vedvarende internasjonal interesse gjentar seg andre steder også: selv midt i en bredere nedgang i byggetempo, fortsetter Phuket å trekke til seg utleie- og eierinteresse fra internasjonale kjøpere. Samtidig sitter det thailandske markedet totalt sett på et lager av rundt 600 000 usolgte boliger, noe som legger press på prisene nasjonalt.
Hva betyr dette juridisk for deg som norsk kjøper?
Det er viktig å forstå de juridiske rammene før man vurderer tomtekjøp i Thailand. Som utlending kan du ikke eie tomt direkte, det er ganske enkelt ikke mulig med full eiendomsrett (freehold). Den vanligste løsningen er langtidsleie, typisk 30 år med opsjon på fornyelse. Alternativet, å opprette et thailandsk selskap, krever nøye juridisk strukturering og innebærer regulatorisk risiko, spesielt nå som myndighetene skjerper kontrollen med såkalte stråmannsordninger (nominee-strukturer).
Hva bør du gjøre nå som investor?
Følg med på konkrete lokasjoner fremfor brede markedsindekser. Gapet mellom sentrumspriser og periferipriser vil trolig fortsette å øke. Pattaya og Bangkoks ytre forsteder tilbyr de dypeste rabattene, men likviditetsrisikoen er også høyere der. Villatomter på Phuket, spesielt på vestkysten, beholder stabiliteten sin takket være jevn utenlandsk etterspørsel og begrenset tilbud.
For en norsk investor som vurderer å gå inn i det thailandske markedet nå, handler det om å skille mellom en reell mulighet og en felle. Et diskontert prisnivå er ikke automatisk et godt kjøp, det avhenger av tomtens juridiske status, reguleringsplaner og infrastruktur i området. Her kan et lokalt team med kjennskap til markedet, som Eiendom i Thailand, være til god hjelp i due diligence-prosessen.
Ofte stilte spørsmål
Hvorfor faller tomteprisene i Thailand i 2026?
Hovedårsaken er et svakt leilighetsmarked. Utbyggerne har bygget opp store volumer av usolgte enheter og har trukket seg tilbake fra å aktivt kjøpe ny tomt, noe som har redusert etterspørselen og presset prisene ned.
Hvor i Thailand faller tomteprisene raskest?
Den kraftigste korreksjonen skjer i Bangkoks ytre forsteder langs de fjerneste kollektivlinjene, i Pattaya, og i enkelte distrikter på Phuket med overtilbud av leilighetsprosjekter.
Kan en nordmann kjøpe tomt i Thailand?
Ikke direkte. Utenlandske statsborgere kan ikke inneha full eiendomsrett (freehold) til tomt. Tilgjengelige alternativer er langtidsleieavtaler eller kjøp gjennom et korrekt strukturert thailandsk selskap.
Er det et godt tidspunkt å kjøpe tomt i Thailand nå?
Den pågående korreksjonen skaper inngangsmuligheter til lavere priser, spesielt i lovende områder i Bangkok og på Phuket. Hver eneste tomt krever likevel individuell gjennomgang: juridisk status, reguleringsplan og infrastrukturplaner må kartlegges før kjøp.
Hvor lenge vil nedgangen i tomtepriser vare?
Markedsanslag tyder på at det nedadgående presset vil fortsette minst ut 2026. En bedring bør begynne når utbyggerne har solgt unna eksisterende leilighetslager og vender tilbake til å kjøpe ny tomt.
Hvilke risikoer er knyttet til å kjøpe tomt i Thailand som utlending?
De viktigste risikoene omfatter manglende mulighet til direkte eierskap, avhengighet av en thailandsk partner i en selskapsstruktur, mulige endringer i lovverket for tomt, kompliserte reguleringsforhold, og lav likviditet i områder med overtilbud.
Påvirker fallende tomteverdi også priser på villaer og leiligheter?
Ja, men med et tidsetterslep. Billigere tomt reduserer etter hvert kostnadsgrunnlaget for nye prosjekter, noe som kan legge press på priser i annenhåndsmarkedet. Effekten er likevel minimal i det øvre prissegmentet.
Hvilke områder i Thailand er motstandsdyktige mot fallende tomtepriser?
Sentrale bydeler i Bangkok (Silom, Sathorn, Sukhumvit), Phukets vestkyst (Bang Tao, Laguna, Kamala), samt øyer med begrenset tomtetilgang fortsetter å holde verdien sin godt.
Kilde: Bangkok Post