Tenk deg at hver tiende leilighet i hele Thailand står helt tom, ingen bor der, ingen leier den ut. Det er ikke en hypotese, det er situasjonen akkurat nå. Ifølge Thailand Business News finnes det 1,64 millioner boligenheter uten beboere i landet, og den samlede verdien av denne sovende boligmassen er anslått til 3,45 billioner baht (omtrent 96 milliarder dollar). Til sammenligning tilsvarer det hele Sri Lankas årlige BNP.
For en norsk kjøper som vurderer leilighet i Bangkok eller andre fastlandsprovinser, bør dette tallet fungere som et rødt flagg: massemarkedet er overopphetet, og å kjøpe et prosjekt før byggestart uten grundig research kan låse kapitalen din i årevis. Samtidig er bildet langt fra svart-hvitt, og ferieøyer som Phuket ser helt annerledes ut enn Bangkoks periferi.
Kort svar: Hva betyr 1,64 millioner tomme boliger for deg som kjøper?
1,64 millioner boligenheter i Thailand står ubebodd, det største tilbudsoverskuddet i landets historie, med en samlet verdi på 3,45 billioner baht (rundt 96 milliarder dollar). Problemet er konsentrert i Bangkoks forsteder og industriprovinser i Sentral-Thailand, mens feriemarkeder som Phuket og Samui i stor grad er skjermet takket være stabil utenlandsk etterspørsel og begrenset tomteareal. For deg som investor betyr det at strategien må være selektiv: jakt på løpende leieavkastning fremfor spekulativ prisstigning.
Hvor stort er egentlig problemet?
-
Thailands totale boligmasse er anslått til rundt 17 millioner enheter, og av disse står 1,64 millioner tomme. Det gir en tomgangsrate på over 9%, godt over den terskelen på 5-7% som de fleste internasjonale analytikere anser som kritisk.
-
Bangkok og forstedene står for mesteparten av overskuddet. Markedsestimater tyder på at opptil 40% av de tomme leilighetene befinner seg i massemarkedsprosjekter, altså studioer og ettromsleiligheter priset under 3 millioner baht, i områder med lite utbygd infrastruktur.
-
Mekanismen bak overproduksjonen: Thailandske utbyggere har lenge basert prosjektene sine på salgsvolum før byggestart. Spekulative kjøpere legger ned 10-20% i depositum i håp om å selge videre før ferdigstillelse. Når markedet bremser opp, blir disse enhetene stående usolgte og uutleide.
-
Et skattemessig tomrom: Thailand har ingen reell skatt på tomme boliger. Eiendomsskatten (Land and Building Tax) som ble innført i 2020, ligger på kun 0,02-0,3% av takst, altså for lavt til å presse eiere av tomme enheter til å selge eller leie ut.
-
Ujevn utnyttelse av utenlandskvoten: I toppsegmentet i Phuket og sentrale Bangkok-prosjekter er den lovpålagte kvoten på 49% utenlandsk eierskap fullstendig utsolgt, mens forstadsleiligheter kun ser 5-15% utenlandsk oppslutning.
-
Myndighetene henger etter: Det diskuteres restriksjoner på nye byggetillatelser i overforsynte soner samt en progressiv skatt for eiere av flere eiendommer, men ingen konkrete lovforslag er vedtatt ennå.
-
Bruttoleieavkastningen på massemarkedsleiligheter i forstadsbanken i Bangkok har falt til 3-4% årlig, mens villaer og leiligheter i Phuket jevnt over leverer 6-8% gjennom korttidsutleie.
Hvordan havnet Thailand her?
Den thailandske eiendomsbransjen har i flere tiår fungert etter en modell der utbyggere bygger, spekulanter kjøper og selger raskt videre, og de faktiske sluttbrukerne kommer inn til slutt. I oppgangstider fungerte denne modellen godt for alle involverte parter. Men siden 2022 har prisveksten i massemarkedet flatet ut, kjøpekraften blant den thailandske middelklassen har svekket seg, og boliglånsrentene har steget. Resultatet er lagre fulle av usolgte enheter som verken noen ønsker å kjøpe eller leie.
Problemets alvorlighetsgrad er langt fra jevnt fordelt. Ifølge en rapport fra Better-than-Freehold har BAM, Thailands største forvalter av misligholdte eiendomslån, bekreftet at markedet ennå ikke har nådd bunnen. De viser til rundt 700 000 usolgte enheter som konkurrerer om under 100 000 husholdninger med reell kjøpekraft, et misforhold på nesten sju ganger overskudd. Nettopp dette gapet er der prisrabattene finnes, men kun for kjøpere som bruker fullt lovlige eierstrukturer, gitt Thailands strengere regler mot stråmannsordninger (nominee-strukturer).
Hvorfor er Phuket et helt annet marked?
Feriemarkedene i Phuket, Samui og Pattaya følger sine egne regler. Etterspørselen her drives av utenlandske kjøpere og turistankomster, som i 2025 passerte 36 millioner mennesker. Tomteareal på øyene er fysisk begrenset, og ny bygging er strammet inn av strenge miljøreguleringer. Utenlandske kjøpere dominerer fortsatt luksusvilla-segmentet i Phuket, med spesielt høy utenlandsk aktivitet på Samui og Koh Phangan. Villaer presterer nå stadig bedre enn leiligheter blant velstående internasjonale kjøpere som prioriterer livsstil, seriøse utbyggere og potensial for leieinntekter.
Knight Frank Thailand forventer at Phukets luksussegment vil holde seg motstandsdyktig gjennom 2026, og at konkurransen vil tilta om de prosjektene som ble lansert før byggestart de siste 3-4 årene.
Så, bør du fortsatt kjøpe eiendom i Thailand i 2026?
Ja, men med kirurgisk presisjon. Feriebolig med dokumentert leiehistorikk, sentrale Bangkok-leiligheter nær kollektivknutepunkter, og sjøutsiktsvillaer i Phuket er fortsatt attraktive kategorier. Massemarkedet kjøpt utelukkende for spekulativt videresalg er det derimot ikke. Hovedanbefalingen er å unngå massemarkedsleiligheter i Bangkoks forsteder, og heller fokusere på eiendommer med dokumentert leieavkastning over 6% i feriedestinasjoner eller premium sentrale Bangkok-prosjekter. Sjekk alltid utnyttelsen av utenlandskvoten og faktiske utleietall før du signerer noen kontrakt, og bruk gjerne en lokalkjent rådgiver, for eksempel hos Eiendom i Thailand, for å verifisere tallene før du forplikter deg.
Kilde: Bangkok Post