Hva betyr dette for deg som har kjøpt eiendom via thai-selskap?
Hvis du eier en villa i Phuket eller Koh Samui gjennom et thai-registrert selskap, bør du lese dette nøye: Thailands Department of Business Development (DBD) har satt 36 277 selskaper med utenlandsk tilknytning under formell gransking for å sjekke om de bryter loven mot direkte utenlandsk grunneierskap. Dette er den største aksjonen mot såkalte nominee-strukturer på mange år, og den rammer nettopp den typen oppsett svært mange skandinaviske og europeiske kjøpere har brukt for å 'eie' tomt og villa i Thailand.
Mange nordmenn har fått anbefalt et thai-selskap som løsning når de har villet kjøpe grunn i Phuket, fordi thai lov i utgangspunktet forbyr utlendinger å eie jord direkte. Nyheten om denne granskingen bør derfor tas som et konkret varsel, ikke bare en fjern nyhetssak fra Bangkok.
Kort oppsummert
- 36 277 selskaper med utenlandsk deltakelse gjennomgås nå av DBD for å sjekke om de følger thailandsk grunnlovgivning
- Hovedfokuset er 31 516 selskaper hvor utenlandsk eierandel offisielt ligger under 49 %, en struktur som ofte brukes sammen med thailandske stråmenn (nominees)
- Land Code forbyr utlendinger å eie grunn direkte; et selskap med thailandsk majoritet er den eneste lovlige omveien, og nettopp misbruk av denne løsningen er nå i søkelyset
- Straffen for nominee-strukturer kan bli opptil 1 million baht i bot og/eller 3 års fengsel etter Foreign Business Act, men den mest alvorlige konsekvensen er trolig krav om tvangssalg av eiendommen innen 180 dager
- Granskingen omfatter 16 provinser, blant annet Bangkok med omegn og turistdestinasjoner som Phuket, Surat Thani (Koh Samui) og Chonburi
- Har du eiendom gjennom et thai-selskap, bør du få gjennomført en juridisk gjennomgang av strukturen så raskt som mulig
Hvorfor brukes thai-selskaper i det hele tatt?
Thailands Land Code Act B.E. 2497 (1954) forbyr utlendinger å eie grunn direkte. Det finnes et smalt unntak for prosjekter godkjent av Board of Investment, som krever en minimumsinvestering på 40 millioner baht, men det er lite relevant for de fleste private kjøpere.
Den vanlige løsningen mange rådgivere har foreslått, er å opprette et thailandsk selskap der thailandske aksjonærer formelt eier 51 % eller mer, mens utlendingen sitter med resten. Ifølge Foreign Business Act fra 1999 regnes et selskap som thailandsk, og kan dermed eie grunn, så lenge utenlandsk kapitalandel holder seg under 49 %.
Problemet DBD nå slår ned på, er at de thailandske aksjonærene i tusenvis av disse selskapene bare er stråmenn på papiret. Reell kontroll, finansiering og inntekt ligger hos den utenlandske eieren, noe som gjør hele strukturen ulovlig etter loven.
Hvor omfattende er granskingen egentlig?
Ifølge Thairath dekker gjennomgangen 16 provinser, inkludert Bangkok og fem omkringliggende provinser, i tillegg til ti store turistprovinser som Chonburi, Surat Thani og Phuket. Dette bekrefter at dette ikke er en avgrenset aksjon rettet mot ett enkelt feriemarked, men en landsomfattende politisk kursendring.
DBD ser ikke bare på aksjeeierbøker. Etterforskerne undersøker den faktiske kontrollen: hvem som tar beslutninger, hvem som faktisk finansierte kjøpet, og hvem som mottar inntektene fra utleie eller salg. Markedsanslag tyder på at opptil 60-70 % av utenlandsk-eide villaer i Phuket er registrert gjennom thai-selskaper med nominee-aksjonærer, noe som gir en pekepinn på hvor mange eiendommer som potensielt kan bli berørt.
Phuket er allerede midt i en aktiv aksjon
Dette er ikke bare teori. I august 2026 gjennomførte myndighetene fase 4 av en aksjon mot nominee-nettverk i Phuket, som endte med at 16 personer ble tiltalt (10 thailandske og 6 utenlandske statsborgere, blant annet kanadiere, russere og en kasakhstansk borger) knyttet til virksomheter drevet under stråmannseierskap.
En bredere granskning av grunneierskap i Phuket har til nå gjennomgått 361 selskaper, hvor 149 juridiske enheter ble identifisert med mistenkelig utenlandsk eierandel. Dette har resultert i 114 rettssaker og 39 bøter så langt. Dette viser at Phuket, som er det mest populære markedet for skandinaviske kjøpere, allerede er langt inne i håndhevingsfasen, ikke bare på planleggingsstadiet.
Gjelder dette leiligheter (kondominium) også?
Nei, dette er en viktig detalj å merke seg. Kondominium-eierskap er ikke berørt av denne granskingen. Utlendinger kan fortsatt eie leiligheter direkte som freehold, så lenge den utenlandske eierandelen i bygget samlet sett holder seg under 49 % av totalarealet. Dette gjør kondominium til et tryggere og enklere alternativ for mange kjøpere som ønsker et rent, lovlig eierskap uten omveier via selskapsstrukturer.
Hva bør du gjøre hvis du allerede eier via et thai-selskap?
Start med en uavhengig juridisk gjennomgang av strukturen din. En advokat med erfaring innen thailandsk eiendomsrett kan vurdere om oppsettet ditt er sårbart, og foreslå alternativer som:
- Konvertering til langtidsleie (leasehold)
- Å hente inn en reell thailandsk partner som faktisk deltar i drift og finansiering
- Salg av grunnen samtidig som du beholder rettigheter til selve bygningen
Det er langt bedre å restrukturere proaktivt enn å vente på et pålegg fra myndighetene.
Hvordan kan en utlending eie eiendom i Thailand lovlig?
Det finnes flere lovlige veier for skandinaviske kjøpere:
- Langtidsleie (leasehold) på opptil 30 år, med opsjoner for fornyelse
- Separat eierskap av bygningen mens selve tomten leies
- Ekte joint venture med en thailandsk partner som faktisk deltar reelt i virksomheten og finansieringen, ikke bare på papiret
- Kjøp av kondominium under freehold-eierskap, som er den enkleste og mest direkte formen for eierskap tilgjengelig for utlendinger
Leasehold gir deg rett til å bruke tomten i opptil 30 år, som regel med to fornyelsesperioder, selv om fornyelse ikke er juridisk garantert. Eiendommer solgt som leasehold er vanligvis 15-30 % rimeligere enn tilsvarende freehold-eiendommer. Den grunnleggende forskjellen er enkel: med leasehold leier du grunnen, du eier den ikke.
Hvorfor skjer dette akkurat nå?
Presset mot nominee-strukturer har bygget seg opp siden 2022, da parlamentskomiteer begynte å diskutere omfattende utenlandsk grunnoppkjøp i feriedestinasjoner. Politisk press, stigende tomtepriser og økende offentlig bekymring rundt konsentrasjon av utenlandsk kapital i attraktive områder har akselerert prosessen fram til dagens omfattende gransking.
Hva skjer med villamarkedet i Phuket og Koh Samui framover?
På kort sikt kan tilbudet av villaer øke noe, ettersom enkelte eiere velger å selge før de eventuelt mottar et pålegg fra myndighetene. På mellomlang sikt er det trolig markedet vil dreie mer mot leasehold-strukturer og kondominium, noe som kan presse opp etterspørsel og priser i disse segmentene.
Omfanget av denne granskingen, som spenner over 36 277 selskaper i 16 provinser, tyder på en systematisk og langsiktig politisk kursendring, ikke en kortvarig kampanje som blåser over. For skandinaviske investorer er budskapet tydelig: tiden med ukontrollerte nominee-strukturer for å kjøpe thailandsk grunn går mot slutten. De som restrukturerer tidlig, beskytter både verdiene sine og nattesøvnen, mens de som ignorerer signalet risikerer tvangssalg og straffeforfølgelse.
Hos Eiendom i Thailand følger vi utviklingen tett og hjelper norske kjøpere med å finne trygge, lovlige veier til eiendom i Phuket og resten av Thailand.
Kilde: Thairath