Kort svar: Har noe egentlig endret seg?
Nei. Utenlandske kjøpere kan fortsatt ikke eie mer enn 49% av det totale bruksarealet i et leilighetsbygg i Thailand. Ingen lov har hevet denne kvoten, og snakket om 75% er nettopp det: snakk, ikke vedtatt politikk. Det som derimot faktisk endret seg i 2026, er en midlertidig kutt i tinglysningsavgiften, men det gjelder bare thailandske statsborgere, ikke deg som nordmann.
Hvis du har fulgt med på Facebook-grupper eller hørt fra en megler at 'avgiften er nå bare 0,01% for alle', er det rett og slett feil. Det er akkurat denne typen misforståelse som kan koste deg dyrt hvis du legger den til grunn i budsjettet ditt.
Hvorfor 0,01%-rabatten IKKE gjelder deg som utlending
Fra 1. juli 2026 innførte Thailand en redusert tinglysningsavgift på 0,01%, i stedet for standardsatsen på 2%. Problemet er at mange annonser og artikler har unnlatt å nevne én avgjørende detalj: rabatten gjelder utelukkende thailandske statsborgere.
Som utenlandsk kjøper betaler du fortsatt full sats: 2%. På en bolig verdt 10 millioner THB utgjør forskjellen hele 199 000 THB, tilsvarende rundt 5 700 dollar. Det er ikke en avrundingsfeil i et Excel-ark, det er en reell kostnadspost du må regne inn i sluttoppgjøret ditt.
Det kongelige dekretet som ble utstedt 1. juli 2026 er krystallklart i sin juridiske tekst: rabatten er forbeholdt kvalifiserte thailandske kjøpere. At enkelte engelskspråklige og regionale kilder, samt noen meglere, har markedsført dette som en rabatt 'for alle', er ganske enkelt en feilfremstilling av regelverket.
Det finnes riktignok en indirekte fordel her. Selger du leiligheten din til en thailandsk kjøper innenfor rabattperioden (frem til 30. juni 2027), kan kjøperens besparelse gjøre boligen din mer attraktiv i annenhåndsmarkedet. På en enhet verdt 5 millioner THB utgjør besparelsen for kjøperen omtrent 100 000 THB, noe som absolutt kan brukes som et forhandlingskort.
Verdt å merke seg: også tinglysningsgebyret for boliglån er kuttet til 0,01%, men igjen, kun for thailandske statsborgere.
49%-regelen: Hva den faktisk betyr for deg som kjøper på Phuket
49%-regelen er ikke noe nytt påfunn. Den er nedfelt i Condominium Act fra 1979 og har overlevd flere lovendringer gjennom tiårene uten at selve prinsippet er rørt: utlendinger kan eie leiligheter med full eiendomsrett (freehold), men samlet utenlandsk eierskap i ett og samme prosjekt kan aldri overstige 49% av bygningens totale salgbare gulvareal. De resterende 51% må eies av thailandske statsborgere eller thailandsk-majoritetseide selskaper.
Denne begrensningen skaper reell knapphet. I populære prosjekter på Phuket, i Pattaya og Bangkok blir den utenlandske kvoten ofte fylt opp lenge før bygget står ferdig. Kommer du sent inn i prosessen, står du igjen med to alternativer: en thailandsk selskapsstruktur (med sine egne juridiske og compliance-risikoer), eller en leieavtale på inntil 30 år. Ingen av delene gir deg den samme tryggheten som direkte eierskap med full eiendomsrett.
Et viktig poeng som ofte overses: på Phuket beregnes den utenlandske kvoten ut fra gulvareal, ikke antall enheter. Det betyr at noen få store leiligheter kan spise opp kvoten i et prosjekt raskere enn man skulle tro, selv om det ser ut som det er mange ledige enheter igjen.
Snakket om 75%-kvote og 99-års leieavtaler: Hvor står det egentlig?
Diskusjonen om å heve kvoten til 75% startet i 2024, da regjeringen under Srettha Thavisin lanserte en pakke med tiltak for å tiltrekke seg mer utenlandsk kapital til økonomien. Parallelt ble det også foreslått 99-års leieavtaler for utlendinger, som et alternativ til dagens maksgrense på 30 år.
Begge forslagene møtte motstand i deler av det thailandske samfunnet, der kritikere advarte om at utvidet utenlandsk eierskap ville presse opp prisene og gjøre det vanskeligere for lokale kjøpere å komme inn på markedet.
Per august 2026 har ingen av forslagene blitt til formelle lovforslag. Kilder i den thailandske regjeringen omtaler begge sakene som 'under utredning', en formulering som i praksis kan bety flere års forsinkelse, eller at ingenting skjer i det hele tatt. Planlegger du et boligkjøp basert på en antatt fremtidig kvoteøkning, spiller du i realiteten et veddemål på en tidslinje ingen kan garantere deg.
Slik sjekker du om kvoten fortsatt er tilgjengelig før du legger igjen depositum
Før du signerer noe eller betaler et forskudd, bør du alltid be om skriftlig bekreftelse fra utbygger eller sameiets forretningsfører (juristic office) på forholdet mellom thailandsk og utenlandsk eierskap i prosjektet. Deretter bør dette verifiseres uavhengig hos det lokale Land Office.
Dette er spesielt viktig fordi kvoten, som nevnt, måles i gulvareal og ikke i antall solgte enheter. Et prosjekt kan se ut til å ha ledige leiligheter igjen, mens den utenlandske kvoten reelt sett allerede er fylt opp av noen få store penthouse-leiligheter.
Praktisk sjekkliste: Dette bør du huske som norsk kjøper i 2026
- Den utenlandske eierkvoten for leiligheter ligger fast på 49% av bygningens totale salgbare gulvareal. Ingen lovendring er vedtatt.
- Betaling må skje i utenlandsk valuta gjennom en thailandsk bank, noe som genererer et såkalt Foreign Exchange Transaction-dokument (FET), som du trenger for å tinglyse eiendommen på ditt navn.
- Du betaler standard tinglysningsavgift på 2% av takstverdien, den reduserte satsen på 0,01% (gjeldende fra 1. juli 2026 til 30. juni 2027) gjelder ikke deg.
- Maksimal leieperiode for tomt er fortsatt 30 år. Et forslag om 99-års leieavtaler finnes kun på papiret.
- Er kvoten i et prosjekt fylt opp, er alternativene en thailandsk selskapsstruktur eller en 30-års leieavtale, begge med egne juridiske begrensninger sammenlignet med direkte eierskap.
- Å vente på en eventuell fremtidig lovendring om 75%-kvote er en risikabel strategi. Det er tryggere å basere kjøpet på reglene som faktisk gjelder i dag.
Kilde: ReloSale
Ofte stilte spørsmål
Kan jeg som nordmann eie en leilighet i Thailand i 2026?
Ja. Du kan eie en leilighet med full eiendomsrett (freehold) innenfor 49%-kvoten av prosjektets totale salgbare gulvareal. Betalingen må overføres i utenlandsk valuta via en thailandsk bank, og dette genererer et FET-dokument som kreves ved tinglysning.
Stemmer det at kvoten ble hevet til 75%?
Nei. Per august 2026 ligger kvoten fortsatt fast på 49%. Et forslag om å heve den til 75% finnes, men det er verken utformet som lovforslag eller sendt til nasjonalforsamlingen.
Hvilken tinglysningsavgift må jeg betale som utenlandsk kjøper?
Du betaler standardsatsen på 2% av eiendommens takstverdi. Den reduserte satsen på 0,01%, som gjelder fra 1. juli 2026 til 30. juni 2027, er forbeholdt thailandske statsborgere.
Kan jeg få en 99-års leieavtale i stedet for å kjøpe med full eiendomsrett?
Nei. Etter dagens lovverk er maksimal leieperiode for tomt 30 år. En struktur med 99-års leieavtaler har vært diskutert, men er aldri vedtatt.
Hva skjer hvis den utenlandske kvoten i et prosjekt er full?
Da er du henvist til enten en 30-års leieavtale eller en thailandsk selskapsstruktur. Begge alternativer innebærer juridiske begrensninger sammenlignet med direkte eierskap med full eiendomsrett.
Bør jeg vente med å kjøpe til 75%-kvoten eventuelt blir vedtatt?
Det er en usikker strategi å basere et boligkjøp på lovforslag som ikke er vedtatt. Lignende forslag i Thailand kan bli liggende 'under utredning' i årevis. Det er tryggere å kjøpe ut fra regelverket som faktisk gjelder nå, og eventuelt la Eiendom i Thailand hjelpe deg med å avklare hva som er mulig i akkurat det prosjektet du vurderer.