En kjøper med sjekk på 4 millioner baht og en liste over aksjonærer i sitt thailandske selskap. For ett år siden ville dette vært stemplet og registrert på under halvannen time hos grunnkontoret i Banglamung. I dag stiller saksbehandleren andre spørsmål først: hvor kommer pengene fra, hva jobber du med, og hvorfor har de thailandske aksjonærene som eier 51 prosent av selskapet aldri fått utbetalt utbytte?
Svaret på hva som har endret seg er enkelt å formulere, men konsekvensene er ikke det: I mai 2026 sendte Thailands Department of Lands ut tre rundskriv merket 'mest urgent' til samtlige provinskontorer i landet. Fra og med et kontantbeløp på 2 000 000 baht utløses automatisk kontroll av kjøperens inntekt, yrke og pengenes opprinnelse. Overstiger boligens takserte verdi 5 000 000 baht, gjelder samme skjerpede gjennomgang uansett betalingsform. Dette er ikke en ny lov. Det er en samordnet håndheving av bestemmelser i Land Code som har eksistert i to tiår, men som praktiseres helt forskjellig fra provins til provins.
Hvorfor er nettopp nå et vendepunkt for norske boligkjøpere på Phuket?
Mange norske kjøpere har i årevis fått høre at et thailandsk selskap med 49 prosent utenlandsk eierskap og 51 prosent thailandske aksjonærer er en 'anerkjent' løsning for å eie hus med tomt. Formelt har det aldri vært det. Section 113 i Land Code forbyr uttrykkelig en thailandsk borger å holde tomt på vegne av en utlending, og aksjonærene i disse selskapene har i praksis ofte aldri satt inn kapital, aldri deltatt i driften, og i mange tilfeller ikke engang vært klar over at de på papiret eier en villa til 25 millioner baht.
Det som har endret seg, er ikke lovteksten, men statens evne til å se hele bildet samtidig. Før 2026 opererte hvert grunnkontor i sin egen informasjonssilo. Et selskap registrert i Bangkok kunne kjøpe tomt i Surat Thani uten at noen krysskoblet DBD-registreringen mot tinglysingen. Nå bygges en sentralisert, kontinuerlig oppdatert database over alle juridiske enheter som eier tomt i Thailand, og gapet forsvinner. En engangskontroll blir løpende overvåking, noe som betyr at en transaksjon som ble avsluttet i 2019, i prinsippet kan dukke opp igjen i en kontrollrunde i 2027.
Hva betyr grensene på 2 og 5 millioner baht i praksis?
Grensen på 2 000 000 baht er ikke satt tilfeldig. Den ligger under prisen på nesten enhver villa med tilhørende tomt, samtidig som den holder de fleste ordinære innenlandske transaksjoner mellom thailandske kjøpere utenfor. I praksis er dette et filter finjustert mot nettopp det utenlandsvendte segmentet av markedet, altså akkurat de kjøperne norske investorer konkurrerer med om de samme eiendommene.
Bankene har for øvrig skjerpet sin egen side av prosessen parallelt med myndighetene. Flere thailandske banker ber nå om tre måneders kontoutdrag før midler knyttet til et selskapskjøp frigis.
Det er en praktisk kostnad som selgere sjelden nevner: en gjennomgang innebærer ikke automatisk mistanke om noe ulovlig, men den tar tid. En transaksjon som tidligere ble avsluttet i ett besøk, kan nå strekke seg over to til fire uker dersom kontoret ber om kontoutdrag, inntektsdokumentasjon eller en forklaring på hvor pengene kommer fra. Planlegger du å fly til Phuket spesifikt for å signere hos grunnkontoret, bør du bygge inn en buffer i stedet for å regne med at alt er ferdig samme dag.
Hvordan foregår kontrollen av selskaper som allerede eier tomt?
Grunnkontorene skal bygge og kontinuerlig oppdatere en nasjonal database over hver juridisk enhet som eier tomt, og screene hver enkelt for tegn på nominee-struktur (der en thailandsk part formelt eier på vegne av en utlending). Selskaper som flagges som høyrisiko, basert på utenlandsk eierandel og andre kriterier, får en grundigere gjennomgang: aksjonærregister, innsendte dokumenter til Department of Business Development (DBD), kontrakter, og i noen tilfeller fysisk besøk på eiendommen.
Det er verdt å understreke tydelig: å bli flagget for gjennomgang etablerer ikke i seg selv et lovbrudd. Det er en screeningprosess, ikke en dom. Databasen omfatter alle juridiske enheter som eier tomt, også selskaper som er 100 prosent thailandskeide.
På Phuket alene har allerede over 600 selskaper kommet under gransking fra Thailands Department of Special Investigation (DSI) og Handelsministeriet (Ministry of Commerce), en del av en bredere opprydding som ble ytterligere skjerpet fra 1. august 2026 under Order 2/2569.
Det ene som garantert trekker oppmerksomhet i feil retning, er å forsøke å 'rydde opp' en struktur i etterkant, altså kjøpe flere aksjer eller bytte ut aksjonærer rett før en handel. Etterforskere sammenligner aksjonærregisteret mot historikken i DBD-innsendingene, og en plutselig omrokkering av eierskap i et selskap uten omsetning leses nøyaktig som det det er.
Hva bør nordmenn som allerede eier gjennom selskap gjøre nå?
Her er min vurdering, og den er ikke ment som en balansert oversikt der alle løsninger er like gode: thai-selskapet har i praksis spilt ut sin rolle som redskap for privat boligeie. Ikke fordi hver eksisterende struktur rives ned i morgen, men fordi risikoen knyttet til den nå er åpen og langvarig, og usikkerhet er vanskelig å selge videre den dagen boligen skal videreselges.
For kjøpere som skal bo i eller leie ut eiendommen, gir en kondominium innenfor den utenlandske frihold-kvoten (opptil 49 prosent av et bygnings totale areal under Condominium Act) eller en riktig registrert langtidsleie av tomt en forutsigbarhet som selskapsveien ikke lenger kan garantere.
Det finnes et reelt unntak fra denne vurderingen. Driver det thailandske selskapet faktisk en virksomhet, et hotell, en restaurant, en jordbruksdrift, med reell omsetning, skatt, lønnsutbetalinger og thailandske aksjonærer som virkelig har skutt inn kapital, gjelder ingenting av dette. Slike strukturer er nettopp de loven alltid har vært designet for å beskytte. Problemet har aldri vært selskapsformen i seg selv, det har vært at den i ni av ti tilfeller ble brukt som et tomt skall.
Det praktiske rådet nå er enkelt: hent frem skjøtet og selskapets stiftelsesdokumenter, og gjennomfør en uavhengig gjennomgang av strukturen selv, før grunnkontoret gjør det for deg. Er strukturen tom, er det langt bedre å ordne det på egne premisser og egen tidslinje enn å bli tatt på senga i en kontrollrunde.
Er en langtidsleie eller kondominium et bedre alternativ enn selskap?
Et registrert langtidsleie av tomt (opptil 30 år, tinglyst hos grunnkontoret) kombinert med separat eierskap av bygningen som står på den, er det klareste lovlige alternativet. Det er mindre praktisk ved videresalg enn en selskapsstruktur historisk har vært, men det bærer ingen av risikoen knyttet til nominee-strukturer.
Et direkte kondominiumkjøp innenfor frihold-kvoten er fortsatt den ryddigste juridiske veien tilgjengelig for utlendinger i Thailand. Men vær bevisst på at kontroll av pengenes opprinnelse over de nevnte grensene gjelder tinglysing generelt, så dokumentasjonen på Foreign Exchange Transaction Form fra banken din må være feilfri.
For rådgivning om hvilken løsning som passer din situasjon, kan et lokalt team som Eiendom i Thailand hjelpe med å kartlegge både den juridiske og praktiske siden før du signerer noe som helst.
Ofte stilte spørsmål
Kan tomt kjøpt gjennom et thailandsk selskap før 2026 bli beslaglagt?
Ikke automatisk. Rundskrivene fra mai 2026 introduserer screening, ikke tilbakevirkende konfiskering. Men dersom en gjennomgang fastslår at det foreligger nominee-eierskap, gir Land Code grunnlag for tvangssalg av eiendommen innen en fastsatt frist, samt strafferettslig ansvar for de thailandske aksjonærene som fungerte som nominee.
Ved hvilket beløp starter kontroll av pengenes opprinnelse?
Ved 2 millioner baht for kontantbetalinger, og uansett betalingsmåte når eiendommens takserte verdi overstiger 5 millioner baht. Dette er terskelverdiene fastsatt i rundskrivene fra mai 2026.
Påvirker dette et direkte kondominiumkjøp i utlendingens eget navn?
Et direkte kondominiumkjøp innenfor frihold-kvoten forblir den ryddigste juridiske veien. Kontroll av pengenes opprinnelse over de nevnte terskelverdiene gjelder imidlertid tinglysing generelt, så dokumentasjonen fra banken din (Foreign Exchange Transaction Form) må være helt i orden.
Betyr det at selskapet mitt dukker opp i den nye databasen at jeg er under mistanke?
Nei. Databasen omfatter alle juridiske enheter som eier tomt, også selskaper som er 100 prosent thailandskeide. Skjerpet gjennomgang utløses av spesifikke risikokriterier, og det å stå i databasen er i seg selv ikke et tegn på noe ulovlig.
Hvor mye lengre tid tar en tinglysing nå?
Markedsestimater tyder på at registreringer med skjerpet gjennomgang nå tar merkbart lengre tid enn de tidligere ett til to besøkene på kontoret, ofte to til fire uker dersom kontoret ber om ekstra dokumentasjon. Sett av ekstra tid, og ordne fullmakter i god tid i forveien.
Kilde: Calinka Thailand (Dzen)