Når thailandske millionærer forlater London for Tokyo, hvorfor vinner Phuket likevel?

Kort svar

Rike thailandske investorer trekker kapitalen ut av London og plasserer den i Tokyo og skiresorten Niseko i Japan. Men når man sammenligner avkastning, sesonglengde og inngangspris, kommer Phuket bedre ut enn begge de japanske alternativene på flere sentrale punkter, noe som forklarer hvorfor stadig flere internasjonale kjøpere ser mot øya i stedet for Bangkok eller Japan.

Hvorfor forlater thailandske investorer London?

Ifølge The Nation Thailand trapper thailandske investorer ned sin eksponering mot britisk eiendom fordi eierkostnadene stiger og den politiske usikkerheten fortsetter. For en nordmann som har fulgt med på Brexit-kaoset er dette lett å forstå: skattetrykket på utlendinger som eier eiendom i Storbritannia har blitt tyngre år for år.

De konkrete kostnadene er:

• Stamp Duty Land Tax-tillegget for ikke-bosatte legger 2 % på toppen av standardsatsen

• Den årlige ATED-skatten på høyverdieiendommer eid gjennom selskap starter på 4 150 GBP per år

• Et svakere pund mot baht, kombinert med et fallende utleiemarked i sentrale London, gjør regnestykket enda mindre attraktivt

Legg til strengere visumregler og regulatorisk uforutsigbarhet, og London har rett og slett tapt mye av sin glans for asiatiske investorer.

Hvorfor går pengene til Tokyo og Niseko, ikke til Bangkok?

Det mest overraskende funnet i denne kapitalflukten er at pengene ikke går hjem til Bangkok, de går til Japan. Tokyo trekker kapital på grunn av en svak yen, et stabilt rettssystem og leieavkastning i sentrum på 3,5-4,5 % årlig.

Noen nøkkeltall om det japanske markedet:

• Prisene på nye leiligheter i Tokyos 23 spesialdistrikter steg mer enn 20 % i perioden 2024-2025, ifølge Real Estate Economic Institute of Japan

• Kvadratmeterprisen i sentrale Tokyo overstiger nå 15 000 dollar

• Japanske yen handlet nær flerårs bunnpunkter mot dollar i 2025, noe som gjør inngangen billigere for utenlandske kjøpere, men samtidig skaper valutarisiko når leieinntekter skal konverteres tilbake

• Utlendinger kan eie grunn og bygninger fullt ut (frihold) i Japan uten restriksjoner, men avgiften ved kjøp ligger på rundt 3-4 % av vurdert verdi pluss registreringsgebyrer

Niseko på Hokkaido er blitt kalt 'Asias Chamonix' og trekker velstående besøkende fra Hongkong, Singapore og Australia. Prisene på premium-hytter har doblet seg de siste fem årene. Problemet er at høysesongen kun varer 4 måneder (desember til mars), og at inngangsbilletten til premiumsegmentet starter på rundt 500 000 dollar.

Hvordan slår Phuket Tokyo og Niseko på tallene?

Dette er kjernen i saken for en norsk investor som leter etter en fritidseiendom som også skal tjene penger: Phuket vinner på tre konkrete punkter.

| Marked | Årlig leieavkastning | Sesonglengde | Kvadratmeterpris (premium) | |---|---|---| | Tokyo | 3,5-4,5 % | Året rundt | Over 15 000 USD | | Niseko | 4-6 % (høysesong) | 4 måneder | Fra ca. 500 000 USD (inngang) | | Phuket | 6-8 % | 8-10 måneder | 4 000-7 000 USD |

Med andre ord: Phuket leverer høyere avkastning enn Tokyo, en lengre inntektsbringende sesong enn Niseko, og en kvadratmeterpris som er 2-3 ganger lavere enn i Tokyo. Kvalitetsleiligheter på Phuket kan man finne fra 120 000-150 000 dollar, altså en helt annen inngangsbillett enn i Niseko.

Bangkok Post rapporterer også om en bredere forskyvning av interesse for luksuseiendom mot Phuket, drevet av global uro. Kjøpere fra De forente arabiske emirater, Midtøsten og Kina diversifiserer i økende grad basen sin til øya, ikke som en kortsiktig spekulasjon, men som et mer permanent fotfeste i regionen.

Hva sier tallene om internasjonal etterspørsel etter Phuket?

Phukets internasjonale tiltrekningskraft er strukturell, ikke sesongbetont. Ferske markedsdata viser at 62 % av etterspørselen etter eiendom på Phuket kommer fra utlandet, med kjøpere fra hele 141 land. Thailand rangeres dessuten blant Asias fem beste destinasjoner for utenlandske direktinvesteringer i eiendom, ifølge markedsestimater.

Et annet viktig poeng for norske kjøpere: Phuket er ett av få resortmarkeder i verden hvor utlendinger fortsatt kan eie en leilighet med fullt frihold (eierskap), noe som gir en helt annen juridisk trygghet enn i mange andre feriemarkeder i Sørøst-Asia.

Bør norske investorer følge den thailandske kapitalen til Japan?

Ikke nødvendigvis. Thailandske investorer trekkes mot Japan i stor grad på grunn av geografisk nærhet og kulturelle bånd, faktorer som er mindre relevante for en norsk kjøper. For et bredere internasjonalt publikum tilbyr Phuket et mer tilgjengelig økosystem: god flyforbindelse, økende etterspørsel fra kjøpere i Midtøsten og Kina, utviklet infrastruktur i områder som Bang Tao og Laguna, og et marked som generelt er enklere å navigere enn det japanske.

Hva er risikoen ved å investere i japansk eiendom versus Phuket?

Valutarisiko er den største risikoen i Japan. Hvis yenen styrker seg, stiger inngangsprisen for nye kjøpere, selv om eksisterende eiere ser sine dollarnominerte leieinntekter øke. En annen risiko er eksponering mot jordskjelv og de tilhørende forsikringskostnadene.

På Phuket er det andre forhold å ta hensyn til, som valg av eierskapsstruktur (frihold for leiligheter versus leasehold for villaer og grunn), men den lange turistsesongen på 8-10 måneder gir en jevnere og mer forutsigbar kontantstrøm enn både Tokyo og Niseko kan love.

Hvilken avkastning kan man faktisk forvente av en villa på Phuket?

Premiumvillaer under profesjonell forvaltning viser 6-8 % årlig avkastning før driftskostnader. Leiligheter med garanterte utleieprogrammer leverer 5-7 %. Begge disse tallene slår avkastningen man finner i de fleste asiatiske hovedstæder, inkludert Tokyo.

Hvordan bør man planlegge en inspeksjonsreise til Phuket?

En inspeksjonstur på 3-5 dager er vanligvis nok til å dekke de viktigste prosjektene. Det er verdt å bestille overnatting i nærheten av de områdene man er interessert i på forhånd, og å sette opp møter med utbyggere i god tid. November til mars er de mest produktive månedene for besøk, siden alle eiendommer da er lett tilgjengelige og monsunsesongen er over.

Skiftet av thailandsk kapital fra London til Asia er ikke en forbigående trend, det er en strukturell omveltning. Velstående asiatiske investorer jakter på markeder med solid avkastning, transparente regler og lave driftskostnader. På alle disse punktene måler Phuket seg med Tokyo, og på leieavkastning tar øya faktisk ledelsen. For internasjonale investorer som ønsker en balanse mellom verdistigning og løpende kontantstrøm, forblir Thailands mest kjente ferieøy et av de sterkeste kortene i regionen.

Hos Eiendom i Thailand følger vi denne utviklingen tett og hjelper norske kjøpere med å finne riktig prosjekt på Phuket, fra første kontakt til signert kontrakt.

Kilde: Bangkok Post