Kort svar: Hva har egentlig endret seg?
Loven er ikke ny. Det som er nytt, er at Thailands tinglysingsmyndighet (Department of Lands) i mai 2026 sendte ut tre "haste"-rundskriv til samtlige provinskontorer i landet, med beskjed om at nominee-strukturer skal fanges opp systematisk gjennom en samlet, nasjonal database. Tidligere var det opp til den enkelte saksbehandler om et selskapskjøp ble gransket. Nå gjelder samme sjekkliste og samme terskler i hele Thailand, fra Phuket til Krabi.
For deg som nordmann med planer om villa eller tomt i Phuket, Samui eller andre ferieområder, er dette den viktigste eiendomsnyheten på flere år. Ikke fordi reglene er strengere på papiret, men fordi smutthullene som tusenvis av utenlandske kjøpere har basert seg på i tiår, nå blir mye vanskeligere å gjemme seg bak.
Bakgrunnen: Hvorfor har utlendinger brukt thailandske selskaper til å eie land?
Utlendinger har aldri hatt lov til å eie tomtegrunn direkte i Thailand. Regelen går tilbake til Land Code av 1954. Et unntak finnes for leiligheter: en utlending kan eie en condo-enhet så lenge bygget holder seg innenfor 49 prosent utenlandsk eierandel totalt. Men en villa eller en tomt? Det har aldri vært lovlig å eie direkte som utlending.
I praksis har det vokst frem en hel bransje rundt å omgå dette de siste tiårene. Oppskriften har vært enkel: opprette et thailandsk aksjeselskap der utlendingen eier 49 prosent av aksjene, mens thailandske "nominee"-aksjonærer formelt sitter på de resterende 51 prosentene. Selskapet kjøper tomten eller villaen, og utlendingen bor der som om han eide den selv. Advokatkontorer, meglere og til og med enkelte utbyggere har i årevis solgt dette som en rutinemessig og trygg løsning, blant annet til russiske og europeiske kjøpere.
Myndighetene har hele tiden visst at dette foregikk. Artikkel 96 i Land Code åpner for inntil 2 års fengsel og bot på opptil 20 000 THB for å bistå en utlending med å omgå eierskapsforbudet. Men håndhevingen har vært tilfeldig. Ett tinglysingskontor kunne registrere en handel uten spørsmål, mens et annet kunne avvise samme type sak. Alt avhang av provinsen, saksbehandlerens dagsform og hvor ryddig papirarbeidet så ut.
Nøkkeltall du bør kjenne til
-
Tre rundskriv ble sendt ut av Thailands tinglysingsmyndighet i mai 2026, adressert til samtlige provinskontorer i landet.
-
Kontanttransaksjoner fra 2 millioner THB (rundt 57 000 dollar) og eiendeler over 5 millioner THB (rundt 143 000 dollar) utløser nå automatisk kontroll av pengenes opprinnelse og kjøperens økonomiske status, i henhold til Artikkel 74 i Land Code.
-
Lovlig arv er det eneste unntaket som er fritatt fra automatisk gransking.
-
Det bygges en samlet nasjonal database som dekker alle juridiske enheter som eier land: registreringsdato, kjøpsdato, takstverdi og oppgitt formål med virksomheten.
-
Selskaper med utenlandsk eierandel over fastsatte terskler klassifiseres som høyrisiko og gjennomgår grundigere undersøkelser.
-
Utvidede kontroller omfatter analyse av aksjonærregisteret, kryssjekk mot Department of Business Development (DBD), gjennomgang av regnskap og kontrakter, samt befaring på eiendommen.
-
Ifølge regional eiendomsjournalistikk er over 11 000 selskaper i turistområder som Phuket, Koh Samui, Koh Phangan og Krabi allerede under gransking.
Hvordan foregår kontrollen i praksis?
Se for deg et thailandsk selskap med to thailandske aksjonærer og én utenlandsk aksjonær som eier 49 prosent, og som har kjøpt en villa i Phuket for 15 millioner THB. Tidligere ville tinglysingskontoret rett og slett registrert handelen uten videre spørsmål. Nå flagges dette selskapet automatisk som høyrisiko i systemet. Saksbehandlerne henter frem aksjonærregisteret: Hvem er de thailandske medeierne? Hva jobber de med? Hvor kommer pengene deres fra? Driver selskapet reell forretningsvirksomhet, eller eksisterer det utelukkende for å eie én eneste eiendom? En inspektør kan også dukke opp på stedet for å se hvem som faktisk bor der.
Grensen på 2 millioner THB for kontanttransaksjoner er spesielt verdt å merke seg. Kontantoppgjør ved eiendomskjøp er ikke uvanlig i Thailand, særlig i feriestrøkene og i bruktmarkedet. Nå utløser enhver slik transaksjon automatisk en kontroll av pengenes opprinnelse, noe som overlapper med hvitvaskingslovgivningen (AMLA) og gjør det atskillig vanskeligere å gjennomføre uklare oppgjør.
Ifølge advokatfirmaet Silk Legal, som først publiserte en detaljert analyse av de nye direktivene, dreier dette seg ikke om en endring av selve loven, men om en konsolidering av håndhevingen. Med andre ord: reglene er de samme, men nå gjelder de likt over alt.
Regionalt bilde: Thailand er ikke alene om innstrammingen
Thailand er ikke det eneste landet i Sørøst-Asia som strammer inn tilsynet med utenlandsk eiendomseierskap. Vietnam oppdaterte sin boliglov i 2024 med nye restriksjoner for utenlandske kjøpere. Indonesia justerer jevnlig regelverket for utenlandske kjøpere på Bali. Men Thailands tilnærming skiller seg ut ved at selve regelverket ikke endres, det er håndhevingen som endelig blir konsekvent.
Gjelder dette eiendommer jeg allerede eier gjennom et selskap?
Her er situasjonen fortsatt uavklart. Rundskrivene retter seg primært mot nye transaksjoner og gjennomgang av eksisterende selskapsstruktur, men databasen som bygges opp skal dekke samtlige juridiske enheter som eier land, også oppkjøp gjort for lenge siden. Det betyr at et selskap opprettet for ti år siden for å eie én enkelt villa fortsatt kan bli gjenstand for gransking.
Hva bør du som kjøper eller eier gjøre nå?
Først og fremst: få en kvalifisert thailandsk advokat til å gjennomgå eksisterende selskapsstrukturer. Deretter bør du vurdere alternative eierformer:
- Langtidsleie (leasehold) på 30 år med opsjon på fornyelse
- Eierseksjon (condominium) innenfor den utenlandske kvoten på 49 prosent
- Investering via Thailand Board of Investment (BOI), som i visse tilfeller gir utlendinger rett til å eie land direkte
For nordmenn som vurderer å investere i thailandsk eiendom, understreker denne saken hvor viktig det er å bruke uavhengig juridisk rådgivning fremfor kun å stole på selgers eller meglers anbefaling. Hos Eiendom i Thailand anbefaler vi alltid å få strukturen gjennomgått av egen advokat før du signerer noe som helst.
Department of Lands' nye direktiver sender et tydelig signal: tiden med spredt og tilfeldig håndheving er over. Alle som har investert i thailandsk eiendom bør gå gjennom eierstrukturen sin nå, fremfor å vente til det banker på døren.
Kilde: The CITY Asia