Har du fulgt med på boligmarkedet i Phuket de siste årene, har du kanskje lagt merke til at Thailand ikke lenger er den eneste store historien i Sørøst-Asia. Malaysiske Genting har nettopp lansert planer om en teknologiby til 20 milliarder dollar i den økonomiske sonen mellom Johor og Singapore, med fokus på kunstig intelligens og agroteknologi. For nordmenn som vurderer eiendom i Thailand er dette et signal man bør ta på alvor: kampen om kapital i regionen går nå inn i en ny fase.
For bare tre år siden var Thailand den udiskutable magneten for utenlandske boligkjøpere i Sørøst-Asia. Nå legger Malaysia et prosjekt på bordet som i skala kan sammenlignes med en hel by. Det egentlige spørsmålet er ikke om penger vil forsvinne fra Phuket til Johor, men hvordan investeringskartet i regionen omformes.
Det korte svaret
Genting-prosjektet endrer ikke grunnlaget for å kjøpe feriebolig i Phuket, men det viser at Thailand ikke lenger har regionen for seg selv når det gjelder å tiltrekke internasjonal kapital. Johor satser på teknologiselskaper og bedriftsinvestorer, mens Thailand fortsatt vinner på livsstil, turistutleie og et modent eiendomsmarked. De to markedene henvender seg i stor grad til ulike typer kjøpere.
Hva er det Genting faktisk bygger?
- 20 milliarder dollar er det annonserte budsjettet for Gentings smartby i Johor i Malaysia, ett av de største private utbyggingsprosjektene i Sørøst-Asia på mange år.
- Byen skal ligge inne i Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), en spesialsone som ble lansert i januar 2025 for å tiltrekke internasjonale virksomheter og fagfolk.
- Kjernen i prosjektet er et AI-forskningssenter og en klynge for agroteknologi, noe som skiller det fra typiske boligmegaprosjekter vi er vant til å se i regionen.
- Ifølge Gentings egne dokumenter dekker Johor Tech Smart City et areal på 2 300 acres (om lag 930 hektar), inkludert en AgTech-campus på 500 acres og en Knowledge AI-campus på 1 700 acres. Prosjektet forventes å skape over 10 000 arbeidsplasser, ifølge The Edge Malaysia.
- Genting Group er et malaysisk konglomerat med en markedsverdi på rundt 8 milliarder dollar, historisk kjent for spillvirksomhet og hotelldrift. Smartbyen i Johor markerer et strategisk skifte mot teknologiinfrastruktur.
Hvorfor Johor akkurat nå: sonen som skal konkurrere med Singapore
JS-SEZ tilbyr forenklet tollbehandling, skatteinsentiver og visumfri adgang for kvalifisert arbeidskraft. Ifølge den malaysiske regjeringen skal sonen skape 100 000 arbeidsplasser i løpet av det første tiåret.
Johor Bahru ligger mindre enn 30 km fra sentrum av Singapore, noe som i praksis gjør byen til en forstad til bystaten, med boligpriser som er 3 til 5 ganger lavere enn i Singapore selv. Det er nettopp denne nærheten, kombinert med lave priser, som gjør Johor attraktivt for investorer som egentlig har Singapore i tankene.
Prissammenligning: Johor, Bangkok og Phuket
Ifølge meglerhuset CBRE lå gjennomsnittsprisen per kvadratmeter i Johor Bahru i 2025 på rundt 1 500 til 2 200 dollar, sammenlignet med 3 000 til 5 500 dollar for tilsvarende prosjekter i Bangkok og 3 500 til 7 000 dollar per kvadratmeter i Phukets premiumsegment.
| Marked | Pris per kvm (2025) | Typisk leieavkastning |
|---|---|---|
| Johor Bahru | 1 500-2 200 USD | 3-4 % årlig |
| Bangkok | 3 000-5 500 USD | 4-6 % årlig |
| Phuket (premium) | 3 500-7 000 USD | 5-8 % årlig |
Selv om kvadratmeterprisen er lavest i Johor, er avkastningen på utleie også klart lavere enn i Thailand. De fleste investorer i Johor satser på verdistigning på lang sikt, ikke løpende leieinntekt.
Hva betyr dette i kroner og øre for Thailand?
Thailand tiltrakk seg anslagsvis 4,8 milliarder dollar i utenlandske direkteinvesteringer i eiendom i 2025. Ett enkelt Genting-prosjekt tilsvarer altså i skala omtrent fire års investeringsstrøm inn i thailandsk eiendom, et tall som setting den regionale konkurransen i perspektiv.
Samtidig er det viktig å huske at eierskapsreglene er svært ulike. I Malaysia kan utlendinger kjøpe eiendom med fritt eierskap (freehold), med en minstegrense som typisk starter rundt 1 million ringgit (cirka 220 000 dollar). I Thailand er fritt eierskap for utlendinger begrenset til leiligheter (kondominium) innenfor den lovbestemte utlendingskvoten, noe vi i Eiendom i Thailand alltid går grundig gjennom med kundene våre før kjøp.
Er Phuket fortsatt attraktivt tross konkurransen fra Johor?
Alt tyder på det. Utbygger Sansiri har annonsert planer om å investere 40 milliarder baht i nye prosjekter i Phuket mellom 2027 og 2030, inkludert syv prosjekter til en verdi av 10 milliarder baht som lanseres i andre halvår av 2026. Dette er et tydelig tegn på at etterspørselssiden fortsatt har sterk tillit til eiendomsmarkedet i Phuket, uavhengig av hva som skjer i Johor.
Slik svarer Thailand på konkurransen
I 2025 og 2026 har Thailand satt fart på utviklingen av Eastern Economic Corridor (EEC), som strekker seg over provinsene Chonburi, Rayong og Chachoengsao. Myndighetene tilbyr skattefritak på opptil 13 år for teknologiselskaper. Det diskuteres også å heve utlendingskvoten for eierleiligheter fra 49 % til 75 %, en endring som potensielt kan gi et betydelig løft i kapitaltilstrømningen til det thailandske markedet.
Konklusjon: to ulike strategier, ikke to konkurrerende byer
Gentings Johor-prosjekt er ingen trussel mot thailandske eiendomsinvestorer, det er en indikator på en ny fase av regional konkurranse. Thailand vinner på turistutleie, livsstil og et modent marked. Malaysia satser på teknologiinfrastruktur og nærhet til Singapore. Den kloke investoren studerer begge markeder, men tar beslutninger ut fra et klart mål: avkastning i dag eller verdistigning om et tiår.
Kilde: Nikkei Asia
Vurderer du å kjøpe bolig eller investeringseiendom i Thailand? Våre rådgivere i Eiendom i Thailand hjelper deg gjerne med å finne riktig prosjekt ut fra din strategi.