En norsk kjøper som ser på en bolig i Bang Tao for 10 millioner baht, ser sjelden regnskapstallene til utbyggeren bak prosjektet. Det er synd, fordi de tallene forteller mer om hvor trygt pengene dine er enn noen brosjyre gjør.
AssetWise, en av de børsnoterte utbyggerne på Thailands SET-børs, rapporterte nylig en ordrereserve (backlog) på 38,18 milliarder baht i signerte, men ikke overleverte boliger. Med en kurs på rundt 32,5 baht per dollar er det omtrent 1,17 milliarder dollar i fremtidig omsetning som allerede er signert av kjøpere. Det er et konkret tall, og det sier noe om hvor pengene faktisk strømmer i det thailandske boligmarkedet akkurat nå.
Hva betyr en ordrereserve på 38 milliarder baht i praksis?
En ordrereserve er summen av signerte kjøpekontrakter for boliger som ikke er overlevert ennå. Under thailandsk regnskapsstandard bokføres omsetning først når eierskapet formelt overføres hos Land Department, ikke når kontrakten signeres. AssetWise sin omsetning for første halvår 2026 var 5,69 milliarder baht, opp 57 % fra året før, men den økningen kom fra overleveringer av allerede bygde enheter, ikke fra nysalg.
Satt sammen betyr det at selskapet selger raskere enn det bygger og overleverer. En ordrereserve som er nesten tre ganger årsomsetningen betyr at flere års fremtidig inntekt allerede er sikret på papiret. Det er et sunnhetstegn, men det er ikke en garanti, noe vi kommer tilbake til.
Hvorfor peker så mye av veksten mot Phuket?
De viktigste driverne for andre halvår er overleveringer i Bangkok og Phuket. Innenfor den samlede porteføljen til ASW og Rhom Bho Property under merkevaren The Title, verdt 47,4 milliarder baht, står Phuket for 57 % av ordrene. Det gir selskapet inntektssynlighet helt til 2028.
Dette er ikke tilfeldig. Bangkoks etterspørsel er tungt avhengig av lokale boliglån og bedriftsutleie, og Bank of Thailand har holdt en stram boliglånspolitikk for lokale kjøpere i lengre tid. Den innenlandske etterspørselen etter boligmasse har derfor blitt svakere. Phuket, derimot, drives av utenlandske kjøpere og turiststrømmer, og det er nettopp der gapet mellom hva selskapet selger og hva det klarer å bygge, tettes med utenlandsk kapital.
Hva kjøper man egentlig når man betaler for et merkevareprosjekt på Phuket?
Øya har for lengst gått bort fra å være et marked for billige studioer til korttidsutleie. En kjøper med et budsjett på 8-15 millioner baht i dag velger ikke kvadratmeter, hun velger en driftsstruktur: hvem forvalter utleien, hvordan ser belegget ut i lavsesong, hvem betaler for utskifting av utstyr, og hvordan deles inntekten mellom eier og operatør.
En merkevare er i praksis en måte å flytte driftsrisiko over på en profesjonell operatør. Det forklarer prispremien. Markedsestimater setter denne premien til rundt 20-35 % over sammenlignbar umerket bebyggelse i samme område.
Det er også en mindre komfortabel forklaring. En kjøper fra Russland, Kasakhstan eller Kina kan sjelden følge opp bygging og drift personlig fra hjemlandet. Et merkevareprosjekt fra en børsnotert utbygger er, i praksis, et kjøp av offentliggjort finansiell rapportering, ikke bare et interiørdesign-tillegg.
Villasalget på Phuket økte 12,9 % i 2025, med etterspørselen konsentrert om prosjekter som tilbyr forvaltning, service og sterke lokasjoner, primært langs vestkysten (Bang Tao, Layan, Kamala).
Hvor går denne logikken i stykker?
Her kommer den ubehagelige delen, og den er verdt å lese nøye.
Merkevarepremien overføres dårlig ved videresalg. Den første kjøperen betaler 20-35 % ekstra for et forvaltningsselskap og en lobby. Den andre kjøperen, fem år senere, ser på pris per kvadratmeter i området og faktisk nettoavkastning fra året før. Hvis den reelle nettoavkastningen viser seg å være 4-5 % i stedet for de 7-8 % som ble lovet i brosjyren, forsvinner premien. Gapet dukker nesten alltid opp på samme sted: markedsførte prosentsatser er beregnet på brutto omsetning ved høyt belegg, mens eieren faktisk betales ut etter at operatørens provisjon, strøm og vann, sinking fund-bidrag, skatt og tomgang i regnsesongen fra mai til oktober er trukket fra.
Dernest: en ordrereserve er ingen garanti for levering. Thailand har ikke en ordning tilsvarende det mange internasjonale kjøpere kjenner fra hjemlandet, der pengene låses på en sperret konto til bygget er ferdigstilt. Kontraktsbetalinger går rett til utbyggeren og finansierer den pågående byggingen. Den eneste reelle beskyttelsen er utbyggerens finansielle soliditet, dens track record av fullførte prosjekter, og kontraktens struktur. Det er nøyaktig derfor offentlig finansiell rapportering har praktisk, ikke bare renommémessig, verdi.
Til slutt: vestkysten bygges tett. Bang Tao, Layan og Kamala absorberer hver for seg store mengder nye enheter, og konkurransen om samme leietakerpool vil intensiveres etter hvert som dagens ordrereserve blir til ferdige bygg.
De juridiske rammene en norsk kjøper må kjenne
Thailand setter klare grenser for utenlandsk eierskap, også i merkevareprosjekter. En utlending kan kun eie frihold (freehold) innenfor 49 % av selgbart areal i en kondominiumbygning. De resterende 51 % er tilgjengelig for utlendinger kun gjennom leasehold, typisk 30 år med fornyelsesopsjoner.
Betaling fra en utenlandsk kjøper må komme fra utlandet i utenlandsk valuta og konverteres til baht inne i Thailand. Banken utsteder da et Foreign Exchange Transaction-skjema (FET), og uten dette vil ikke Land Department registrere friholdseierskap. Dette er ikke en formalitet man kan hoppe over, det er selve inngangsbilletten til lovlig eierskap.
Sjekk hvor mye som er igjen av utenlandskvoten før du legger ned depositum. I populære prosjekter fylles den opp fort, og det hjelper lite å forelske seg i en enhet som allerede ligger i den norske... eller snarere den utenlandske delen som er full.
Vårt syn: når gir merkevare mening, og når gjør det ikke?
Hvis budsjettet er under 5-6 millioner baht, er merkevare-Phuket sannsynligvis ikke noe for deg. På det prisnivået spiser merkevarepremien opp avkastningen, og du konkurrerer med hundrevis av lignende studioer. I dette segmentet gir det mer mening å se på leiligheter i Bangkok nær BTS- og MRT-stasjoner, der leietakere bor året rundt i stedet for fire måneder.
I segmentet over 8 millioner baht vender logikken om. Her ville vi valgt et prosjekt basert på tre etterprøvbare kriterier: at utbyggeren er børsnotert og offentliggjør sin ordrereserve, at operatøren allerede driver eiendommer på øya med reelle belegstall, og at leieavtalen ikke lover garantert avkastning over 6 % (slike løfter er vanligvis kompensert med en oppblåst inngangspris).
Ett steg mange kjøpere hopper over: besøk øya i lavsesong, ikke i februar. Juli eller september viser den reelle situasjonen på stranden og veiene langt mer ærlig enn høysesongen gjør. Hos Eiendom i Thailand anbefaler vi alltid dette som første skritt, før noen kontrakt signeres.
Bør man vente på at prisene faller?
Primærmarkedsprisene på vestkysten er støttet av tomtekostnader og er lite sannsynlig å falle bredt. Det mer sannsynlige scenarioet er en splittelse: sterke prosjekter med en fungerende operatør holder prisen, mens svakere prosjekter begynner å tilby rabatter og betalingsplaner. Å vente på en øyomfattende korreksjon er en dårlig strategi for alle som trenger en eiendom som passer en spesifikk utleiemodell.
Kilde: Dzen (hatamatata)