Har du kjøpt en villa i Phuket gjennom et thailandsk selskap der du eier 49 prosent og en thailandsk 'partner' står for resten? Da bør du lese dette nå, ikke når selskapet ditt dukker opp i en revisjon.
I mai 2026 sendte det thailandske Department of Lands tre sirkulærer merket 'most urgent' til samtlige provinsielle grunnbokskontorer. Kort tid etter begynte kjøpere i Chonburi og Phuket å møte spørsmål ved skranken som sjelden ble stilt før: hvor kommer den thailandske aksjonærens penger fra, hva jobber vedkommende med, og hvorfor ble aksjeandelen betalt i kontanter.
Hva har egentlig endret seg i 2026?
Selve loven er urørt. Utlendinger kan fortsatt ikke eie grunn i Thailand, og et selskap med thailandsk majoritet kan det fortsatt, teknisk sett. Det som er nytt er kontrollapparatet. Grunnbokskontorene skal nå kryssjekke selskapsdata mot databasen til Department of Business Development (DBD), be om finansielle dokumenter, og i mange tilfeller gjennomføre fysiske stedsbesøk.
Dette er ikke en ny lov pakket inn i strengere retorikk. Det er noe langt mer konkret: en infrastruktur som endelig kobler sammen registre som tidligere lå i separate mapper på forskjellige kontorer.
Når trigges en grundigere kontroll av pengenes opprinnelse?
Grensen er presis. En kontantbetaling på 2 millioner THB eller mer, eller en eiendom verdsatt til over 5 millioner THB, utløser automatisk en dypere undersøkelse. Over denne grensen gransker kontoret inntektskilde, jobb og finansielle forhold til alle involverte parter i transaksjonen.
Er selskapet ditt flagget med utenlandsk kapital, aksjeeierskap eller kontroll over visse terskler, klassifiseres det som høyrisiko. Da venter en grundigere gjennomgang: aksjeeierregister, DBD-innsendelser, finansielle dokumenter, kontrakter og i noen tilfeller et fysisk besøk på eiendommen for å bekrefte at en thailandsk direktør faktisk bor der vedkommende sier.
Departementet er eksplisitt på ett punkt: en høyrisiko-klassifisering er et screeningverktøy, ikke en skyldkonstatering. Et selskap på listen er ikke automatisk antatt skyldig i noe.
Gjelder dette bare nye kjøp, eller også eldre villaer?
Dette er kanskje det mest ubehagelige poenget for mange nordmenn som allerede har investert: reglene gjelder ikke bare nye transaksjoner, men også eksisterende eierstrukturer. Et selskap som kjøpte grunn for fem eller ti år siden kan bli gjenstand for samme gransking som et selskap opprettet i forrige uke.
Etterforskninger er allerede i gang og dekker tusenvis av selskaper i Phuket, Koh Samui, Koh Phangan og Krabi, der den klassiske modellen med 51 prosent thailandsk aksjeandel skjuler full utenlandsk styring og finansiering. Noen eiendomsrelaterte enheter blir nå også vurdert på nytt med tanke på hvitvasking.
Hvorfor finnes dette hullet i utgangspunktet?
Ordningen er eldre enn de fleste av dagens brukere aner. Den tok form i andre halvdel av 1990-tallet, etter at den asiatiske finanskrisen tvang Thailand til å åpne eiendomsmarkedet for utenlandsk kapital, uten å røre selve Land Code. Utlendinger fikk tilgang til frihold av kondominium-enheter og til leiekontrakter. Grunn ble derimot holdt utenfor.
Markedet fant en vei rundt: et thailandsk selskap der 51 prosent av aksjene ligger hos thailandske borgere, mens reell kontroll ligger hos den utenlandske investoren gjennom preferanseaksjer med vektet stemmerett, pantsettelsesavtaler og fullmakter. Hele gater med villaer på Koh Samui, i Hua Hin og langs Phukets vestkyst er bygget opp på denne måten.
Innenriksministeriet forsøkte å tette dette hullet allerede i 2006, med instrukser om å granske thailandske aksjonærer med lav inntekt og selskaper stiftet like før et grunnkjøp. Problemet var aldri viljen, det var verktøyene. Et provinsielt grunnbokskontor så en mappe med papirer, ikke en koblet database. Det er nettopp dette de tre sirkulærene fra 2026 endrer.
Hva skjer med en thailandsk stråmann (nominee-aksjonær)?
Nominee-eierskap er fortsatt et straffbart forhold under Foreign Business Act. Straffen er bøter fra 100 000 til 1 million THB og opptil tre års fengsel, og den gjelder både den utenlandske kjøperen og den thailandske borgeren som går med på å stå som stråmann-aksjonær. Nettopp derfor har det blitt dyrere å finne noen som er villig til å ta den rollen.
Parallelt med dette er over 46 000 selskaper med utenlandsk deltakelse allerede under revisjon på landsbasis for mistenkte nominee-strukturer, ifølge bransjerapportering om 2026-tiltakene.
Hva stopper å fungere først, og hva overlever kontrollen?
Det første som ikke lenger fungerer er 'pakke-selskapet' som settes sammen en uke før overtakelse, med tre thailandske aksjonærer hvis finansielle historikk ikke viser inntekt eller kontoaktivitet av betydning.
Den andre misforståelsen som faller sammen: troen på at et brev fra en thailandsk ektefelle, som bekrefter at pengene er personlige, permanent avslutter saken. Et slikt brev løser én bestemt registrering. Det skjermer ikke den underliggende strukturen fra videre gransking dersom grunnen står i selskapets navn og ikke i hennes eget.
Og det tredje punktet folk sjelden vil diskutere høyt: Land Code gir myndighetene rett til å beordre avhending av ulovlig anskaffet grunn innen en fastsatt frist, og til å tvinge et salg dersom ordren ignoreres. I praksis har markedet ikke sett massekonfiskasjon, og jeg forventer ikke det nå heller, det er politisk for kostbart for et land der utenlandske kjøpere utgjør en betydelig andel av etterspørselen i feriedestinasjoner. Det mer realistiske utfallet er stillere og mer upraktisk: et videresalg som stopper opp i månedsvis mens en høyrisiko-struktur behandles, med prisrabatten som øker i takt med at kjøperen trekker seg.
En ting bør likevel nevnes for balansens skyld: å avskrive selskapsstrukturen fullstendig ville være for tidlig. Et selskap med reell drift, ekte thailandske partnere, korrekt innbetalt kapital og flere år med ren rapportering, kommer seg gjennom kontrollen. Fanget er at et slikt selskap koster reelle penger og krever en faktisk virksomhet bak seg, ikke et tomt skall.
Selskap eller leiekontrakt: hva bør du velge nå?
Her er min anbefaling, og du skal vite at det er et standpunkt: velger du mellom et thailandsk selskap og en registrert langtidsleie for et hus med tilhørende grunn, ta leiekontrakten. En 30-års leiekontrakt, registrert på grunnbokskontoret på baksiden av chanote-dokumentet, gir svakere rettigheter enn eierskap, men den kollapser ikke under revisjon og gjør deg ikke til gjenstand for en straffesak.
En kondominium-enhet innenfor 49 prosent-kvoten for utenlandsk eierskap er fortsatt den eneste formen for fullt frihold tilgjengelig for utlendinger, og den er fortsatt det mest forutsigbare, og tryggeste, alternativet på bordet.
Det finnes også et klart unntak der ingenting av dette gjelder: et budsjett på 5-6 millioner THB for en ferdigstilt kondominium-enhet. Der finnes ingen selskap, ingen nominee, og ingen terskel for kilde til pengene basert på takstverdi. Det er ganske enkelt ingenting å strukturere.
Hva bør du gjøre hvis villaen allerede står i et selskaps navn?
Start med en revisjon: hvem er aksjonærene, hvordan ble kapitalen innbetalt, og finnes det reell rapportering og aktivitet bak enheten. Ut fra dette velger du mellom å bringe selskapet i full compliance eller å konvertere til en registrert leiekontrakt. Den andre veien er som regel billigere enn å møte problemer ved et fremtidig videresalg.
En praktisk detalj for alle som skal registrere en transaksjon i år: overføring av tittel på grunnbokskontoret krever enten personlig oppmøte eller en fullmakt utformet strengt etter thailandsk juridisk form, og kontorene har blitt merkbart strengere med å insistere på personlig oppmøte. Sett av to til tre virkedager til kø, verdivurdering og bankremisse når du planlegger turen.
Et konkret steg denne uken, hvis du allerede eier hus eller grunn gjennom et thailandsk selskap: be om et DBD-selskapsutdrag og se nøyaktig hva grunnbokskontoret ser. Det kostet lite og tar en dag, og en beslutning om restrukturering tas best lang tid før du ønsker å selge.
Kilde: Restate.ru