En norsk kjøper som prøver å registrere en villa gjennom et thailandsk selskap på landkontoret i Phuket, får i dag spørsmål som aldri kom opp for noen år tilbake: hvor fikk de thailandske aksjonærene pengene til å betale for aksjene sine, har de inntektsdeklarasjoner, hvorfor bor alle tre i forskjellige provinser. For fem år siden ble slike papirer godkjent uten et blikk. I dag krysskontrolleres de mot databasen til Department of Business Development (DBD).
Det korte svaret på hva som har endret seg i 2026: ingenting er blitt liberalisert. Staten har rett og slett begynt å håndheve regler som allerede stod i loven. For en individuell utenlandsk kjøper finnes det fortsatt bare én direkte og lovlig vei: frihold (freehold) eierskap av en kondominium-enhet innenfor den utenlandske kvoten på 49 prosent av bygningens totale gulvareal. Alt annet krever enten et spesialtillatelse eller en ærlig innrømmelse av at man kjøper en leiekontrakt, ikke eierskap.
Hva er den utenlandske kvoten på 49 prosent, og hvorfor er den avgjørende?
Kvoten gjelder 49 prosent av det samlede gulvarealet til alle enheter i bygningen, ikke 49 prosent av antall enheter. Det betyr at et populært prosjekt kan ha solgt opp kvoten selv om det fortsatt finnes ledige leiligheter til salgs, fordi de resterende enhetene bare kan selges under thailandsk eierskap. Kvoten bekreftes av et sertifikat fra kondominiets juridiske person (styret/forvaltningsselskapet) før transaksjonen registreres på landkontoret. I populære prosjekter rundt Rawai eller Bang Tao kan kvoten være helt fylt opp, uansett hva selgeren hevder. Be alltid om et oppdatert sertifikat før du legger ned depositum, og kombiner det gjerne med en visningstur, siden landkontoret bare har åpent på hverdager og en enkelt dag sjelden er nok til å fullføre en handel.
Kan man eie land i eget navn som utlending?
Nei, som hovedregel. Land Code gir ikke utenlandske privatpersoner eiendomsrett til land. De eneste unntakene er visse arvesaker og paragraf 96 bis, som tillater en tomt på opptil 1 rai til boligformål ved en investering på minst 40 millioner THB i godkjente aktiva, kombinert med godkjenning fra Innenriksministeriet (Ministry of Interior). I praksis er svært få slike godkjenninger blitt gitt noensinne. Med andre ord: paragrafen finnes på papiret, men den er ikke en reell vei for de fleste kjøpere.
Hvorfor fungerer ikke det thailandske selskapet som eierskapsløsning lenger?
I flere tiår var et thailandsk selskap med 51 prosent lokalt eierskap standardmåten å 'kjøpe' en villa med tilhørende tomt. På papiret var alt i orden: selskapet er thailandsk, og kan derfor eie land. I praksis satte de thailandske aksjonærene aldri inn en eneste baht, deltok ikke i driften, og signerte bare blanke aksjeoverføringsformularer. Det er nettopp dette gapet mellom form og substans som myndighetene nå har lært seg å oppdage.
Når Land Department ser et selskap med 2 millioner THB i registrert kapital som har kjøpt en tomt for 25 millioner, og DBD samtidig viser at de thailandske aksjonærene aldri har levert inntektsoppgave og står oppført i tjue andre selskaper, er det ikke nødvendig med flere spørsmål.
Siden 2025 har Land Department og DBD delt data for å verifisere den faktiske kapitalkilden bak thailandske aksjonærer i landholdende selskaper. En DBD-ordre (Order No. 1/2026) satte i gang en massiv gjennomgang av over 46 000 selskaper med utenlandsk deltakelse fra april 2026, med strengere straffer og mulighet for tvungen avvikling av strukturer som viser seg å være stråmannsordninger (nominee-strukturer).
Stråmannseierskap er en straffbar handling under Foreign Business Act, med bøter fra 100 000 til 1 million THB og fengsel i opptil tre år, og ansvaret gjelder også den thailandske stråmannsaksjonæren, ikke bare utlendingen.
Vårt råd: en kjøper med et budsjett under 30-40 millioner THB bør ikke i det hele tatt overveie en thailandsk selskapsstruktur for et boligkjøp i 2026. Risikoen er ikke at inspektører dukker opp i morgen. Risikoen er at når det er tid for videresalg, vil en kjøper som bruker advokat rett og slett nekte å gå inn i en slik handel, og eiendommen taper likviditet lenge før den taper lovlighet. Unntaket: dersom du driver en genuint operativ thailandsk virksomhet med reell omsetning, ansatte og partnere som investerer egne penger, er det å eie land gjennom selskapet ikke en omvei, det er standard forretningspraksis.
Er en leiekontrakt på 90 år like god som eierskap?
Nei, og dette er en av de mest utbredte misforståelsene blant utenlandske kjøpere. Selgere av leasehold-villaer markedsfører ofte strukturen '30+30+30' som nitti år med eierskap. I realiteten registrerer landkontoret bare den første perioden på 30 år. Løftet om fornyelse er en personlig forpliktelse fra den nåværende grunneieren mot en spesifikk leietaker, og thailandsk rettspraksis har gjentatte ganger behandlet slike fornyelser som en personlig kontraktsrettighet som ikke automatisk overføres til en ny eier av grunnen.
Så lenge utbyggeren fortsatt er i drift og bryr seg om sitt rykte, fungerer alt smooth. Den virkelige testen kommer ved år trettien, og markedet har rett og slett ikke statistikk på den testen ennå, siden leasehold-eiendommer av den alderen i feriedistrikter fortsatt er sjeldne i Thailand.
Må pengene overføres fra utlandet, og hva er et FET-skjema?
Ja, for et frihold-kjøp av en kondominium-enhet må pengene komme til Thailand i utenlandsk valuta. For beløp på 50 000 amerikanske dollar eller mer utsteder banken et Foreign Exchange Transaction-skjema (FET). Uten dette skjemaet vil landkontoret ikke behandle registreringen av eierskap i utenlandsk navn.
Det er verdt å nevne den andre siden av saken, som sjelden kommer på trykk: en kondominium-frihold kjøpt med penger overført fra utlandet og et gyldig FET-skjema i hånden har ikke blitt en tøddel vanskeligere å registrere de siste to årene. Tvert imot, jo strengere kontrollen av stråmannsstrukturer blir, jo mer forutsigbart blir annenhåndsmarkedet for enheter innenfor utenlandskvoten, ganske enkelt fordi de lovlige alternativene for en utlending til å eie denne typen aktiva krymper.
Hva skjedde med planene om 99 års leiekontrakt og 75 prosent kvote?
Markedets forventninger i 2024 var helt annerledes. Regjeringen (Cabinet) hadde instruert relevante departementer om å utrede to forslag: å utvide maksimal leiekontraktperiode til 99 år, og å heve den utenlandske kvoten i kondominium til 75 prosent. Phukets internasjonale kjøpermiljø snakket om lite annet i måneder. I 2026 var ingen av forslagene blitt lov. Debatten møtte politisk motstand, og argumentet om å 'selge ut landet' viste seg sterkere enn argumentet om å tiltrekke kapital.
I stedet for å utvide rettighetene, gjorde regjeringen noe billigere og raskere: den begynte å kontrollere om rettighetene som allerede finnes, faktisk blir respektert.
Hva bør du sjekke før du signerer noe?
Den ene praktiske handlingen som sparer mest stress, skjer før noe signeres: be om et oppdatert sertifikat fra kondominiets juridiske person som bekrefter gjenværende utenlandskvote fordelt på areal, og bekreft at den spesifikke enheten du vil ha faller innenfor den. Sjekk også:
- At det finnes en chanote-titteldokument og ingen pantsettelser eller heftelser
- Betalingshistorikken for kondominiets fellesfond
- For nybygg: byggetillatelse og eventuell EIA-godkjenning (miljøkonsekvensvurdering) dersom prosjektet krever det
- At pengeoverføringen fra utlandet har korrekt angitt formål, slik at FET-skjemaet kan utstedes uten problemer
Disse punktene lukker de fleste risikoene som gjør at handler kollapser på landkontoret i siste øyeblikk.
Kilde: DBD Order No. 1/2026, sitert via aiproperty-phuket.com