Har du fulgt med på nyhetene om Malaysias nye mega-prosjekt og lurt på om det er lurt å vente med Phuket-kjøpet? Kort svar: nei. Genting-prosjektet i Johor er en teknologi- og forretningshub, ikke et feriemarked som konkurrerer med thailandske villaer og kondominium. Tallene under viser hvorfor de to markedene knapt overlapper hverandre.
Hva er egentlig Genting-prosjektet i Johor?
Det malaysiske konglomeratet Genting har annonsert en investering på 20 milliarder dollar i en smart-by som strekker seg over grensen mellom Johor og Singapore. Dette er det største enkeltprosjektet i Sørøst-Asia på over et tiår. Prosjektet er bygget rundt AI-forskning og agriteknologi, altså laboratorier, datasentre og vertikale gårder, ikke ferieboliger eller strandvillaer. Målgruppen er internasjonale fagfolk og teknologiselskaper, en helt annen kjøpergruppe enn de som ser mot Phukets resortmarked.
Johor-Singapore-sonen (JS-SEZ): Hva betyr den i praksis?
Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ) ble lansert i januar 2025 for å gjøre det enklere for mennesker og kapital å bevege seg over landegrensen. Sonen tilbyr skattelettelser, raskere visumprosesser og friere flyt av varer. Ifølge Nikkei Asia er sonen designet for å konkurrere direkte med Shenzhen og Bangalore om internasjonale selskapsinvesteringer, ikke om feriehus-kjøpere fra Skandinavia eller Europa.
Johor Bahru ligger omtrent 30 minutter fra Singapores finansdistrikt via Causeway-broen. Det gir prosjektet tilgang til singaporeansk kapital, men uten singaporeanske tomtepriser. En smart strategisk plassering for et industriprosjekt, men lite relevant for deg som vurderer en leilighet med havutsikt i Kamala eller Bang Tao.
Størrelsesorden: Hvor stort er egentlig 20 milliarder dollar?
Til sammenligning tilsvarer denne investeringen omtrent hele den samlede utenlandske investeringsvolumet i Phuket-eiendom de siste 5 til 7 årene samlet. Det sier noe om skalaen, men også noe viktig: dette er ikke et boligprosjekt du kan sammenligne krone for krone med et kondominium i Phuket. Det er en hel by bygget rundt tung industri og teknologi.
Genting Group har for øvrig en markedsverdi på over 15 milliarder dollar og driver Resorts World-kasinoene i Singapore og Malaysia. Selskapet har med andre ord solid erfaring med å levere prosjekter i mega-skala, noe som gir prosjektet troverdighet, selv om tidshorisonten er lang.
Avkastning: Johor mot Phuket i konkrete tall
Her kommer den delen som faktisk betyr noe for lommeboken din. Gjennomsnittlig leieavkastning for kondominium i Johor Bahru ligger på 3-4 % årlig. Til sammenligning leverer forvaltede villaer og leiligheter i Phuket 6-8 %, ifølge markedsdata fra 2025. Forskjellen forklares i stor grad av turiststrømmen: Phuket tok imot over 11 millioner utenlandske besøkende i 2025, noe Johor rett og slett ikke har som feriedestinasjon.
| Faktor | Johor Bahru | Phuket |
|---|---|---|
| Typisk leieavkastning | 3-4 % årlig | 6-8 % årlig |
| Kjøpergruppe | Fagfolk, teknologiselskaper | Feriehus-kjøpere, investorer |
| Utenlandsk eierandel | Fra 1 million ringgit (~215 000 dollar), frihold | Kvote på inntil 49 % av bygg, eller 30+30+30 års leasehold for villa |
| Drivkraft for etterspørsel | Industri, AI, teknologi | Turisme, klima, livsstil |
Hvordan står det til med Phukets eiendomsmarked akkurat nå?
Utenlandsinvolverte eiendomstransaksjoner i Phuket økte med anslagsvis 22 % i 2025. Prisene på premium kondominium ligger nå på 120 000 til 180 000 baht per kvadratmeter (rundt 3 400 til 5 100 dollar). Utlendingers andel av etterspørselen på øya steg til rundt 60 % i tredje kvartal 2025, og ventes å nå omtrent 65 % i 2026, ifølge Nation Thailand. Det gjør Phuket-markedet relativt uavhengig av Bangkoks utfordringer med boliglånsavslag og høy husholdningsgjeld blant lokalbefolkningen.
Knight Frank Thailand, sitert av Bangkok Post, forventer at Phukets luksussegment holder seg sterkt gjennom 2026, drevet av merkevare-boliger (branded residences) og villa-etterspørsel i de beste vestkystområdene, som Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay.
Hva med den nye kontrollen av utenlandsk eierskap i Thailand?
Thailandske myndigheter har strammet inn på såkalte nominee-strukturer og økt kontrollen med utenlandske eierandeler i selskaper, særlig på Koh Phangan og Koh Samui, ifølge Bangkok Post. Likevel viser tall fra Juwai IQI at utenlandske kjøpere fortsatt står for rundt 60 % av luksusvillasalget i Phuket, og over 90 % på Samui og Phangan. Innstrammingen ser foreløpig ut til å ha begrenset effekt på selve etterspørselen.
Ofte stilte spørsmål
Konkurrerer Johors smart-by direkte med Phuket-eiendom?
Ikke direkte. Dette er to helt separate markedssegmenter. Johor bygger en teknologi- og forretningshub, mens Phuket forblir et resort-investeringsmarked drevet av turistleie. Overlappen mellom kjøpergruppene er minimal.
Bør jeg vurdere Johor i stedet for Bangkok?
Det avhenger av strategien din. Bangkok tilbyr et likvid kondominiummarked med gjennomsiktig registrering hos Land Department (det thailandske tinglysingsverket). Johor er fortsatt et prosjekt med en realiseringshorisont på 10 til 15 år. Ønsker du kontantstrøm allerede nå, vinner Bangkok klart.
Vil Phuket-prisene falle på grunn av konkurranse fra Johor?
Lite sannsynlig. De to markedene betjener ulike pristak og ulike kjøpere. Premium eiendomspriser i Phuket ventes å vokse med 8-12 % årlig, en trend drevet av begrenset tomtetilgang på selve øya, ikke av konkurranse fra en teknologipark på fastlandet.
Når er Genting-prosjektet ferdig?
Det foreligger ingen fast tidsplan. Prosjekter av denne skalaen bygges vanligvis ut i faser over 15 til 20 år. Den første infrastrukturen kan stå klar innen 3 til 5 år, men en fullt utbygd by er mer et 2040-tallsperspektiv.
Er Phuket fortsatt et godt investeringsvalg i 2026?
Ja. Knight Frank Thailand forventer at de beste vestkystområdene, inkludert Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay, fortsetter å prestere godt, med villaer som den ledende etterspørselskategorien ettersom kjøpere prioriterer livsstil og utleiepotensial.
Gentings Johor-prosjekt er imponerende i ambisjon, men for deg som ønsker en inntektsgivende eiendom med en klar eierstruktur og reell kontantstrøm i dag, er Thailand fortsatt det sterkeste alternativet i regionen. Phuket og Bangkok tilbyr noe en teknologipark under bygging ikke kan: et fungerende utleiemarked, erfarne forvaltningsselskaper og stabil etterspørsel.
Hos Eiendom i Thailand hjelper vi deg gjerne med å finne riktig objekt, enten du ser mot en villa på vestkysten av Phuket eller et kondominium i Bangkok.
Kilde: Bangkok Post